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招兵買馬！公募基金又有大行動，公募REITs業務火了！
發布時間：2022-09-21 14:41:47
證監會就公開募集基礎設施證券投資基金試行指引公開徵求意見，一石激起千層浪。無論是在公募基金、券商資管、法律界或是ABS領域、地產行業均引發廣泛討論。作為未來參與公募REITs業務的主力軍，多家基金公司目前除了積極尋找項目之外，也在人才市場上招兵買馬，搭建業務團隊。公募REITs正漸行漸近。
多家公開招募公募REITs人才
在資管行業，人才是核心，為了積極佈局REITs業務，不少基金公司官網以及部分招聘網站上均掛出公募REITs人才的招聘信息。
易方達基金在其官網上公開招聘REITs運營負責人及REITs投資經理，其中REITs運營負責人需要負責建立基礎設施與不動產項目運營管理框架、制度與流程，協同投資經理，參與整體投資流程、設定并實施項目運營方案，提昇運營效率，控制運營風險，協同投資經理和公司內部其他團隊，拓展基礎設施與不動產項目投資與合作機會。同時，近期華夏基金也掛出REITs投后管理崗、公募REITs產品經理兩個崗位的招聘信息，寶盈基金也公開尋覽REITs資產證券化業務崗及團隊長，海富通基金正在熱招公募基金REITs團隊負責人，華寶基金也有研究海內外基礎設施REITs的分析師的崗位需求。而此前獵聘網上，也有兩家基金公司發布了招募REITs業務部門負責人以及業務人員的信息，甚至給出了百萬年薪的“橄欖枝”，顯示出不少基金公司對這類人才的“求財若渴”。此外，據中國基金報記者了解，目前行業內對公募REITs業務的關注度都很高，也在私下物色合適的人才。若未來這一項業務真的落地且逐漸發展，公募行業人才缺口仍較高。 “公募REITs對于基金公司來說是全新的資產類別，很有可能決定了下一個5年或者10年的公司規模增長來源。大型基金公司本身俱備規模效應，能夠擔負更高的人力成本，近些年也一直在嘗試各類創新，除了成立基金子公司參與股權等多項新業務，更有大型基金公司在內部設立投資銀行部。因此，在監管正式出臺公募REITs徵求意見后，大型基金公司招募人才也是一個正常的節奏。” 一位基金公司公募REITs業務相關人士稱。據其了解，目前基金公司招募公募REITs業務團隊採取內外結合的模式。 “部分大型公募基金此前基金子公司團隊有涉獵此類業務，被直接調到母公司；外部的私募地產基金同樣有很多人才收到各大基金公司的邀請。” 不過，多位業內人士表示，目前處于招聘初期，還難以判斷搭建業務團隊的難易程度。 “就市場容量來看，儘管前幾年有很多做ABS、類REITs的團隊，但是基本上還停留在產品設計發行的維度，真正懂資產的人較少，并且限定在基礎設施領域來看就更少。就人才意愿來說，基金子公司團隊本身就歸屬于母公司，轉到母公司無可厚非。外部人才對于公募REITs未來在國內的發展還存有疑惑，并且國內目前符合5年以上經驗的相關人員，可選擇的空間比較大，可能要經歷慎重考慮。但總的來說，國內REITs作為一個新興的產物，參考海外的發展具有較大的想像空間，有創新想法的優質人才加入的意愿會大一些。”上述基金公司公募REITs業務相關人士分析。
公募REITs項目篩選已經啟動 在紛紛招聘人才的同時，公募REITs的項目篩選工作也在積極推進。一位業內人士透露，近期從賣方處了解到，目前公募REITs的項目篩選已經啟動，大型公募基金也開始參與了，預計年底會有10至20個REITs基金會初步亮相，這些項目來自建筑、通信和交運等多個行業。行業內預期相關的REITs修訂政策也會陸續在二三季度出臺。一位基金公司產品部人士也表示，近期已了解到公募REITs的項目篩選已經啟動，但最終的項目數量目前還不清楚。此前，基金業協會曾召開基礎設施公募REITs座談會，邀請華夏基金、嘉實基金、中金基金、泰康資產、中國人保資產、天津高和股權投資基金等13家行業機構代表、發改委投資司和證監會機構部、債券部相關處室負責人參加了會議。也有業內人士猜測，首批公募REITs產品或有望從上述機構中誕生。一位基金子公司高管反饋，近期所在基金公司也在積極關注公募REITs，不過手頭并無資源儲備，只能依靠股東方——證券公司尋找合適的項目，擬採取“股東方+公募基金+基金子公司”的集團作戰模式推進公募REITs事宜。但他也表示，目前尋找收益率較高的項目有一定難度。
“近期接觸到的很多基礎設施類ABS，由于發行方均為大型國企，這類企業融資成本僅1.7%-1.8%，若是未來公募REITs收益率也是在這一區間，很難在普通投資者中推廣。”
“我們也在密切關注公募REITs產品，正在和股東方溝通積極尋找項目，但是暫時還沒有較好的突破。目前各大公司都在尋找項目，但是優質項目數量并不多，還是考驗基金公司的綜合實力。”據一位基金公司高管表示。上述基金公司公募REITs業務相關人士表示，創新業務發展某種意義上確實會加快基金公司規模的發展速度，但也是一把雙刃劍。
“公募REITs不屬于此前公募基金的傳統投資研究范圍，新進入門檻太高，中小基金無論是在人才成本投入和相關資產的獲取上都不具備相對優勢，所以前期公募REITs應該還是大型基金公司以及少數具有資源優勢的中小基金公司參與居多。” 諾德基金也分析指出，REITs擴展了公募基金的投資范圍，目前公募產品只能投資標準化產品，市場上還未出現以ABS為主要投資標的的公募產品，REITs的出現彌補了這一缺憾，也為普通投資者通過公募產品進入非標領域提供了一種工具，雖然目前國內公募REITs還不允許參與商業化地產，但隨著過程的推動，為將來商業化地產加入REITs大軍奠定了基礎。
前景廣闊仍存在一些難題 REITs被市場看為是萬億級市場，是公募基金行業未來一個規模和利潤的新的增長點，然而，這過程還有些難題待攻克。諾德基金認為，從目前公募REITs的結構設計上，是明確投資項目資產的100%股權，將打破現在明股實債的格局，也是國家想要轉型的方向之一，能否真實有效的落實貫徹下去，還需實際業務的檢驗。而優質項目篩選和如何解決流動性問題將是REITs面臨的主要問題。
一方面，按目前規定只能投資于基礎建設，而基礎建設項目每年的回報收益率偏低，按照海外市場經驗，REITs的一般分紅回報率在4%-6%之間，年化綜合回報率在6%-14%之間，這種回報率的項目在國內基礎建設方還是存在一定難度；
另一方面，如何解決退出機制和交易流動性問題，否則需要基金公司自己尋找交易對手或者掛牌交易后缺乏流動性，將會是死水一潭，會極大制約REITs的發展。 “總體而言，在國內目前政策稅收環境下能推出公募REITs已實屬不易，就像養老FOF的推出，儘管目前還未和養老遞延稅相掛接，但始終是邁出了第一步，公募基金產品作為普通投資者進入金融或資本市場的主要工具之一，必將成為今后經濟建設發展的重要投資工具。”諾德基金稱。深圳一家基金公司權益投資部總經理也認為，目前REITs處于初級階段，離大規模推行還要非常長的時間，因此短期帶來的真實融資影響有限。
公募基礎設施REITs是國際上較為流行的權益工具，4月29日發布通知，只是標志著中國REITs的起點。但是，相關的項目評估標準、最為重要的稅收中性政策都尚未有明確的規則，中國REITs的成熟要非常漫長才能達到美國市場的水平。 “國內比較有價值的REITs項目主要是市政，倉儲物流和園區項目，原因是因為這些項目大部分槓桿較高，大部分背景是國企央企，REITs有助于這些企業降槓桿，符合當前國家政策導向。”
上述人士表示，最好的項目應該是這些優先支持的行業裡面收益率較高的，但是未來實際操作中還是存在一些問題，比如地方政府的意愿問題等；傳統基建項目能夠進行REITs主要是公路、水電站和軌交等，由于這些項目多屬于國家重要基礎設施，具體的收費原則要兼顧民生和地方政府控制力，實際收益率偏低，因此做成REITs的吸引力可能偏弱。同時，上述人士還表示，REITs的底層資產要求非常高，尤其涉及到資產所有權必須滿3年以上運營且有現金流，目前真正符合要求的非常少，不少機構也不太愿意將非常好的項目拿出來。 “資產如何定價、估值，所有權如何轉移，稅收如何處理，其中很多細節還沒有明確。”該人士表示，公募REITs發展還需時日。